在全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)之際,9月16日,天津市住建委等七部門聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政。

政策實(shí)施已有兩個(gè)多月,市場(chǎng)變化如何?連日來,記者多方走訪。

需求釋放

——購房成本降低,市場(chǎng)觀望情緒下降,購房者開始逐步出手

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),天津一直堅(jiān)持“房住不炒”定位,在穩(wěn)定市場(chǎng)方面下足功夫,因地制宜,用足用好政策工具箱。細(xì)數(shù)近幾年的調(diào)控政策,天津都是從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,特別是支持剛性和改善性住房需求,有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次調(diào)控新政從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信貸政策、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展四個(gè)方面提出12條具體舉措。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,新政既有宏觀政策的調(diào)整,又有微觀措施的優(yōu)化;既運(yùn)用了行政手段,又完善了信貸、稅收等金融政策;既著眼于當(dāng)前問題,又有長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者都將帶來積極影響。

“限購政策調(diào)整會(huì)立竿見影產(chǎn)生一波小高峰。天津樓市從2016年的頂峰到現(xiàn)在,經(jīng)過6年積累了不少改善需求客戶,政策閘門一旦松動(dòng),必將迎來需求釋放?！币晃环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說。

據(jù)貝殼天津站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,天津調(diào)控新政出臺(tái)后,新房和二手房交易都出現(xiàn)了比較明顯的回暖情況。“從貝殼平臺(tái)整體成交情況來看,二手房方面,10月帶看量環(huán)比9月提升約35%,已經(jīng)接近今年7月和8月平均水平,10月成交量環(huán)比9月提升36%左右,也是一個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的漲幅。另外,在新政出臺(tái)的9月,下半月對(duì)比新政出臺(tái)前的上半月情況,二手房成交有接近20%的提升,政策作用明顯。新房方面,10月環(huán)比9月新房認(rèn)購單量提升23%,9月下半月比上半月提升了24%。”貝殼天津站市場(chǎng)總監(jiān)杜剛表示,天津房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不錯(cuò)的活力,在一系列政策的支持和保駕護(hù)航下,整體市場(chǎng)保持供需平穩(wěn)、穩(wěn)健上漲。

記者走訪中了解到,很多房地產(chǎn)中介在新政出臺(tái)后,打電話通知前期的意向客戶,絕大部分都表示近期再來看房,部分前期觀望客戶堅(jiān)定信心轉(zhuǎn)入簽約。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,新政出臺(tái)加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性,有利于提升整個(gè)市場(chǎng)活力。購房成本降低,市場(chǎng)觀望情緒下降,購房者開始逐步出手。雖然受到新冠疫情影響,部分區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)“需求短暫擠壓、后期急劇釋放”的過程,但新政舉措相對(duì)穩(wěn)健,整體市場(chǎng)平穩(wěn),有利于需求客戶入市。

市場(chǎng)升溫

——在新政和線上房交會(huì)雙重作用下,中介機(jī)構(gòu)和售樓處到訪量增長(zhǎng)30%至40%,外來人口購房剛需傾向明顯

此次新政出臺(tái)幾天后,作為提振信心、改善民生、便民利企的新舉措,為期18天的天津線上房交會(huì)開幕,為樓市繼續(xù)“加溫”。在新政和房交會(huì)雙重作用下,市場(chǎng)回暖明顯。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,天津線上房交會(huì)期間,中介機(jī)構(gòu)和售樓處到訪量增長(zhǎng)了30%至40%,新增到訪人群中,約30%購房者受“多子女或照料老人”政策帶動(dòng),獲得了購房資格;約10%的購房者為在津就業(yè)的新市民,由于納稅社保年限縮短為6個(gè)月,獲得了購房資格;約35%的購房者受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策和利率優(yōu)惠政策帶動(dòng),購房意愿較強(qiáng)。

尤其值得注意的是,改善性需求提升明顯。近年來,隨著我市住房市場(chǎng)發(fā)展,在多主體供應(yīng)、多渠道保障的住房制度下,本地剛需住房需求不斷得到滿足,群眾住房需求由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。此次新政再度出手,定向鼓勵(lì)改善性住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1月—10月,天津90—144平方米住房銷售面積為427.1萬平方米,占全市銷售比例為67.1%,改善性需求成為市場(chǎng)成交的絕對(duì)主力。

外來人口購房占比顯著提升。今年1月—10月,我市外來人口購房比例由去年的21.8%提升至今年的25.3%。其中,濱海新區(qū)外來人口購房量達(dá)到53.4萬平方米,絕對(duì)值為全市最高;靜海區(qū)外來人口購房量占本區(qū)域成交量比重達(dá)到35.2%。在90平方米以下新房中,外來人口購房占比為34%,在144平方米以上住房中,外來人口購房占比僅為15.9%,反映出外來人口購房明顯的剛需傾向。

未來走勢(shì)

——年終土拍或再現(xiàn)“熱潮”,促銷優(yōu)惠疊加各類政策帶動(dòng),市場(chǎng)活躍度將繼續(xù)提升

近日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的16條重磅政策,包括保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益等六方面一系列具體措施。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這是一項(xiàng)金融政策強(qiáng)心劑,利好房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。近期,多個(gè)部委頻繁落地利好政策,穩(wěn)樓市預(yù)期更加強(qiáng)烈。對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)今年年底和明年的發(fā)展走勢(shì),業(yè)內(nèi)預(yù)期如何?

“天津調(diào)控新政出臺(tái)后,第三批集中土拍平穩(wěn)落地,推出的17宗地塊全部成交,反映出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)天津市場(chǎng)信心十足,有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。近日,又推出了第四批24宗集中出讓地塊,這是今年土地掛牌數(shù)量最多的一次,樓市逐步進(jìn)入正循環(huán)。進(jìn)入四季度,房企承壓依舊較大,多數(shù)已開啟沖刺模式,預(yù)計(jì)年底市場(chǎng)供應(yīng)保持穩(wěn)定,促銷優(yōu)惠疊加各類政策帶動(dòng),市場(chǎng)活躍度將繼續(xù)提升。”中指研究院天津公司研究副總監(jiān)田文剛認(rèn)為,金融16條緩解了企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)壓力,幫助企業(yè)以時(shí)間換空間。無論是天津調(diào)控新政還是金融支持政策,都對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心起到積極作用。天津第四批土地集中出讓,優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量明顯增多,地價(jià)保持穩(wěn)定,有利于房企適時(shí)補(bǔ)充儲(chǔ)備,或?qū)⑽嗥髽I(yè)參與拿地。在供需兩端雙重因素的促進(jìn)下,年終土拍或?qū)⒊霈F(xiàn)一波“熱潮”。隨著利好政策效應(yīng)持續(xù)釋放,市場(chǎng)信心逐步提升,天津房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升值得期待。

杜剛也認(rèn)為,此次金融16條的導(dǎo)向更加精準(zhǔn),從政策方面對(duì)樓市給出了非常強(qiáng)有力的支持?！霸诜科笕谫Y方面,金融16條給出了明確支持和保障,比如,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期,對(duì)于未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期一年。在‘保交樓’方面,支持開發(fā)性政策性銀行提供‘保交樓’專項(xiàng)借款,同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持,最大限度保證項(xiàng)目的如期交付,穩(wěn)民生、穩(wěn)樓市。另外,對(duì)于受疫情影響的買房人還款問題、租購并舉問題,在金融16條內(nèi)也給出了非常明確的政策要求與支持?！倍艅傉f,在金融16條政策落地后,結(jié)合之前天津調(diào)控新政、降低利率和合理調(diào)整首付比例等利好政策,多方加持、共同影響,將極大提升市場(chǎng)對(duì)于樓市的信心,“我們預(yù)判,明年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)展現(xiàn)出更加優(yōu)秀的市場(chǎng)表現(xiàn),供需兩端都會(huì)呈現(xiàn)出不錯(cuò)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在一攬子政策措施的有力推動(dòng)下,整體天津房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)向著平穩(wěn)健康發(fā)展。”