各市、縣(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,贛江新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通局,新余市城市管理局,贛州市城市住房服務(wù)中心:
為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合我省實(shí)際,我廳制定了《江西省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》,現(xiàn)予印發(fā),請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2022年10月17日
江西省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
(試行)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合江西省實(shí)際,制定本規(guī)則。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、換屆、日?；顒?dòng)和指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督適用本規(guī)則。
第三條 依法登記取得或者通過(guò)以下情形取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主:
(一)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的,自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí);
(二)因繼承取得物權(quán)的,自繼承開(kāi)始時(shí);
(三)因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。
已經(jīng)達(dá)到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業(yè)買(mǎi)受人交付的專(zhuān)有部分,建設(shè)單位為業(yè)主。
業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第四條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
第五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行自治管理職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),接受物業(yè)管理主管部門(mén)和街道、社區(qū)黨組織的指導(dǎo),接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)落實(shí)屬地管理責(zé)任,會(huì)同市、縣(區(qū))人民政府有關(guān)部門(mén)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),建立健全黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。
居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法做好或者依法協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)工作。
市、縣(區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)有關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第二章 業(yè)主大會(huì)籌備
第七條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付的專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向房屋所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告。
建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的,以及未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅項(xiàng)目,十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況指導(dǎo)和監(jiān)督居(村)民委員會(huì)主動(dòng)發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)籌備組,籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
第八條 劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。
第九條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告或者書(shū)面申請(qǐng)后十日內(nèi),向所在地物業(yè)管理主管部門(mén)、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情形。符合的,應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告或者書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)組織、協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會(huì)籌備組,籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。不符合的,應(yīng)當(dāng)告知原因,并及時(shí)在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。
第十條 籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。
建設(shè)單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份,并符合業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件,由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者推薦時(shí),應(yīng)當(dāng)說(shuō)明進(jìn)入籌備組中業(yè)主代表的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等。街道、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)籌備組中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。
鼓勵(lì)自薦或者推薦中共黨代表、人大代表和政協(xié)委員身份的業(yè)主參加籌備組。
籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。
第十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上。
公示期間,業(yè)主對(duì)所公示籌備組成員有異議的,可以書(shū)面向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出異議請(qǐng)求,并提供異議請(qǐng)求的有關(guān)證明材料。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)收到業(yè)主書(shū)面異議請(qǐng)求后,應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)解決。公示期滿后,不再受理異議請(qǐng)求。
第十三條 籌備組成員名單公示無(wú)異議或者異議已經(jīng)協(xié)調(diào)解決的?；I備組應(yīng)當(dāng)發(fā)布籌備組成立公告?；I備組自公告發(fā)布之日起成立。
籌備組發(fā)布的通知或者公告,應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)印章。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員開(kāi)展籌備相關(guān)培訓(xùn)。
籌備組中業(yè)主代表擬提名為業(yè)主委員會(huì)成員候選人的,其籌備組成員資格即行終止,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)確定遞補(bǔ)人選進(jìn)入。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、人數(shù)和業(yè)主專(zhuān)有部分面積,確定業(yè)主投票權(quán)數(shù);
(二)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單;
(六)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則:
(一)籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持;
(二)籌備組作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過(guò)半數(shù)以上成員同意;
(三)籌備組會(huì)議要形成書(shū)面記錄,并經(jīng)籌備組組長(zhǎng)簽字確認(rèn);
(四)籌備組成員是自然人的,不能委托代理人參加會(huì)議;
(五)籌備組應(yīng)當(dāng)自公告成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十六條 籌備組組長(zhǎng)履行以下職責(zé):
(一)召集和主持籌備組會(huì)議;
(二)對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn);
(三)簽發(fā)籌備組公告;
(四)在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書(shū)面材料上簽字;
(五)籌備組賦予籌備組組長(zhǎng)的其他職責(zé)。
籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的,經(jīng)籌備組中二分之一以上成員簽字確認(rèn),可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書(shū)面申請(qǐng)另行指定組長(zhǎng),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。
第十七條 建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組籌備工作和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議給予配合,不得阻擾。
籌備組需要查詢建筑物面積清冊(cè)、核實(shí)業(yè)主身份等事項(xiàng)的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)出具相應(yīng)銜接函件,自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門(mén)按照函件載明事項(xiàng),依法予以協(xié)助。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含以下事項(xiàng):
(一)物業(yè)使用、維護(hù)、管理;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù)與共同管理權(quán)的行使;
(五)業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù);
(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;
(七)其他事項(xiàng)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定:
(一)業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域;
(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式;
(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;
(四)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);
(五)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(六)業(yè)主委員會(huì)成員的資格、人數(shù)和任期等;
(七)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等;
(八)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(九)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(十)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理;
(十二)業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理。
第二十條 因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)或者逾期未完成籌備工作的,籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由,籌備組自公告之日起自動(dòng)解散。符合第七條規(guī)定的,可以重新申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)所需籌備經(jīng)費(fèi)可以根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)業(yè)主自籌、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)出資等方式籌措,也可以由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)向同級(jí)人民政府申請(qǐng)協(xié)調(diào)解決。
第二十二條 首次業(yè)主大會(huì)籌備工作結(jié)束后,籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)備案之日起十日內(nèi),將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示,并向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后解散。
第三章 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)
第二十三條 業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)作出決定,應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者線上業(yè)主大會(huì)表決平臺(tái)進(jìn)行。
首次業(yè)主大會(huì)的表決票選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)明確為同意、反對(duì)和棄權(quán)三項(xiàng),業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定增加同意多數(shù)票意見(jiàn)的表決票選項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取書(shū)面方式表決的,會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前,印制好表決票,做好表決票印制數(shù)量和編號(hào)登記,制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表,并按照預(yù)定投票點(diǎn)的數(shù)量制作投票箱,投票箱應(yīng)當(dāng)放置在有攝像裝置的位置,攝像圖像資料保存不少于三十日。開(kāi)啟票箱和統(tǒng)票時(shí),應(yīng)當(dāng)有各不少于二名的業(yè)主代表和居(村)民委員會(huì)代表參與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。
線上業(yè)主大會(huì)表決平臺(tái)應(yīng)當(dāng)滿足實(shí)名認(rèn)證的條件。通過(guò)線上業(yè)主大會(huì)表決平臺(tái)召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)的各類(lèi)事項(xiàng)表決情況應(yīng)當(dāng)建立電子檔案管理,并向當(dāng)事人開(kāi)通免費(fèi)查閱服務(wù)。
對(duì)無(wú)法使用線上業(yè)主大會(huì)表決平臺(tái)或者書(shū)面方式進(jìn)行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主,籌備組或者業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)入戶提供幫助。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)因未達(dá)到法定人數(shù)要求無(wú)法有效召開(kāi)的,組織方應(yīng)當(dāng)動(dòng)員缺席未表決業(yè)主在十五日內(nèi)補(bǔ)充表決。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取記名投票方式進(jìn)行表決,不得對(duì)未公示的議題進(jìn)行表決。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議有多項(xiàng)議題,業(yè)主僅就部分議題進(jìn)行投票表決,視為進(jìn)行有效投票,納入該議題投票結(jié)果的計(jì)算。同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權(quán),投票后不得更改。
第二十七條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被委托人應(yīng)當(dāng)提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權(quán)委托書(shū)、委托人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的復(fù)印件,按照受委托事項(xiàng)、權(quán)限以及時(shí)限,代表業(yè)主行使權(quán)利。
第二十八條 業(yè)主人數(shù)較多,業(yè)主可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,具體辦法在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。
業(yè)主以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前三日內(nèi),就需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn),業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。
第二十九條 提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在表決前書(shū)面向街道或者社區(qū)黨組織報(bào)告,并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示期不少于十五日。公示期內(nèi),業(yè)主可以對(duì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考,可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改,并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)再次進(jìn)行公告。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議公示期內(nèi),業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并作出答復(fù)。
第三十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)依次表決:
(一)表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);
(三)表決通過(guò)需要首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議決的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的草案經(jīng)表決未通過(guò)的,籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行相應(yīng)修改后,重新組織表決。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議因故無(wú)法按期完成投票的,組織方可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況,并適當(dāng)延長(zhǎng)期限,但延長(zhǎng)期限原則上不超過(guò)十五日。
第三十二條 業(yè)主可以幢、單元為單位,共同決定本幢或者本單元范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次,具體內(nèi)容和召開(kāi)次數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前三日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理情況報(bào)告;
(二)業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況報(bào)告;
(四)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得的收益和使用情況報(bào)告;
(五)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
第三十四條 有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起二十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。逾期仍不召開(kāi)的,可以由居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、形式、表決事項(xiàng)和表決結(jié)果等內(nèi)容,并存檔。首次業(yè)主大會(huì)的決定公告應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)印章。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主大會(huì)會(huì)議只能由籌備組或換屆小組、任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)組織召開(kāi)。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理,也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)。
利用共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
第三十八條 業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶,共有資金賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理,共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)入共有資金賬戶。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對(duì)共有部分收益收支情況提出書(shū)面異議的、業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出約定的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)共有部分收益等共有資金進(jìn)行審計(jì),審計(jì)費(fèi)用在共有部分收益中列支。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會(huì)的決定,公告應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章,公告期不少于十日。
業(yè)主對(duì)公告表決結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)在公告期內(nèi)向業(yè)主大會(huì)組織者提出核查請(qǐng)求,并提交有效線索、相關(guān)證明材料。業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向業(yè)主反饋核查結(jié)果。業(yè)主對(duì)核查結(jié)果仍有異議的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)核實(shí)處理。經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)核實(shí)確有影響表決結(jié)果問(wèn)題的,會(huì)商所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)后可以廢止相關(guān)事項(xiàng)表決結(jié)果。
公告期內(nèi)無(wú)異議的,業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi),將表決情況報(bào)告以及業(yè)主的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)等資料移交至居(村)民委員會(huì)保管以備查詢,保管期限不少于五年。采用線上業(yè)主大會(huì)表決平臺(tái)的,業(yè)主投票信息保存應(yīng)當(dāng)不少于五年。
第四章 業(yè)主委員會(huì)
第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告業(yè)主委員會(huì)履職情況;
(三)制定業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)、印章、會(huì)議等管理制度,并建立相關(guān)檔案;
(四)擬定共有部分經(jīng)營(yíng)方案和共有資金使用與管理辦法并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確定;
(五)擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確定;
(六)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù),與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù);
(七)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(九)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十)支持、配合居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé),接受街道、社區(qū)黨組織的指導(dǎo),接受居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督;
(十一)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(十二)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及成員的報(bào)酬,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān),具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)職工作人員承擔(dān)日常事務(wù),明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,五人至十一人單數(shù)組成,每屆任期不超過(guò)五年。
業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí),設(shè)有候補(bǔ)成員的,由候補(bǔ)成員依次遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會(huì)成員具體數(shù)額、具體任期和候補(bǔ)成員候補(bǔ)程序應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者非自然人業(yè)主授權(quán)的代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀(jì)守法、公正廉潔、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),并提交書(shū)面承諾;
(三)具備履行職責(zé)的健康條件、具有一定組織能力和相應(yīng)的時(shí)間;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生:
(一)業(yè)主自薦或五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦;
(二)業(yè)主大會(huì)籌備組推薦;
(三)街道或者社區(qū)黨組織推薦。
街道、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。鼓勵(lì)中共黨代表、人大代表和政協(xié)委員身份的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員,提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例。
第四十四條 有下列情形之一的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員:
(一)被人民法院納入失信被執(zhí)行人名單的;
(二)在物業(yè)管理活動(dòng)中,違反相關(guān)法律、法規(guī)受到行政處罰或者被追究刑事責(zé)任的;
(三)本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;
(四)拒不遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定其他不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案:
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;
(二)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
備案材料齊備的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到備案材料十個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的備案通知書(shū),并抄送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)。
因管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)收到備案通知書(shū)后,業(yè)主委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案通知書(shū)向公安機(jī)關(guān)或者公安機(jī)關(guān)許可的印章刻制單位依法申請(qǐng)刻制相關(guān)印章。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)刻制業(yè)主委員會(huì)的名稱(chēng)、屆別和任期終止日期。業(yè)主大會(huì)印章可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求由物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)代為保管。
首屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到備案通知后十五日內(nèi)持業(yè)主大會(huì)備案通知書(shū)向商業(yè)銀行申請(qǐng)開(kāi)設(shè)銀行賬戶。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
業(yè)主委員會(huì)主任除應(yīng)當(dāng)符合第四十二條規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(一)具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ);
(二)具有良好的職業(yè)道德,遵紀(jì)守法;
(三)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。會(huì)議由主任召集和主持;主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的,由副主任召集和主持;副主任不能履行職責(zé)或不履行職責(zé)的,由半數(shù)以上成員從其他成員中推舉一名代表召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席,每名成員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)成員不能委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定大額建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用、小區(qū)公共收益支出、公共設(shè)施完善等事項(xiàng)前,應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向街道或者社區(qū)黨組織和居(村)民委員會(huì)報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)七日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程,聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)街道或者社區(qū)黨組織代表參加。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意,形成書(shū)面記錄并經(jīng)參會(huì)成員書(shū)面簽字確認(rèn),并告知物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì),認(rèn)真聽(tīng)取居(村)民委員會(huì)的建議,自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告期不少于七日。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置和相關(guān)信息服務(wù)平臺(tái)上公示下列事項(xiàng),并將相關(guān)資料存檔:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)物業(yè)服務(wù)合同;
(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(四)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;
(五)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(六)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;
(七)業(yè)主委員會(huì)成員支付物業(yè)費(fèi)、交存建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等情況;
(八)業(yè)主委員會(huì)備案情況;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;前款第三項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)公示,公示期不少于三十日;前款第四項(xiàng)至第八項(xiàng)的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列屬于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號(hào)造冊(cè),并指定專(zhuān)人管理:
(一)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料;
(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同;
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、作出的決定等書(shū)面材料;
(四)業(yè)主委員會(huì)備案材料和本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他有關(guān)制度;
(五)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益及工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊(cè);
(六)業(yè)主委員會(huì)選舉工作、印章使用登記、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等檔案;
(七)業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見(jiàn);
(八)相關(guān)公示、公告;
(九)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決資料;
(十)其他有關(guān)材料。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(二)抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測(cè)維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用;
(三)索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益;
(四)明示、暗示物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)費(fèi);
(五)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);
(六)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料;
(七)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;
(八)拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng);
(九)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
有前款行為的,有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的,其職務(wù)自行終止:
(一)不再具備業(yè)主身份的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第五十三條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單。業(yè)主委員會(huì)成員以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求或者出現(xiàn)負(fù)面清單情形的,由業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)暫停該成員履行職責(zé),提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止成員資格并公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單包括:
(一)干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料或者擅自使用、拒不移交業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;
(四)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同,擅自決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)共同決定的事項(xiàng);
(五)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或者將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保;
(六)收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系的其他單位、個(gè)人提供的財(cái)物或者其他利益;
(七)違法收集、泄露業(yè)主信息;
(八)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為;
(九)其他履職負(fù)面清單的行為。
第五十四條 經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名,或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員聯(lián)名,可以向業(yè)主委員會(huì)提出終止業(yè)主委員會(huì)部分成員的書(shū)面建議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到終止建議之日起三十日內(nèi)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決。業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決的,提出終止建議的業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)成員可以請(qǐng)求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議;逾期仍不召開(kāi)的,可以由居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成員資格終止之日起七日內(nèi),將有關(guān)情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。資格終止的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的文件資料及財(cái)物。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人離任審計(jì)事項(xiàng)作出約定。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止或者被終止后缺員的,應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)后仍不足總?cè)藬?shù)的二分之一的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照本規(guī)則首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的規(guī)定組建換屆小組,選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)成員。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在距任期屆滿三個(gè)月前書(shū)面報(bào)告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下,按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組建換屆小組,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)未按期報(bào)告并組建換屆小組的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)發(fā)出換屆通知書(shū),督促其履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組建換屆小組的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照本規(guī)則首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的規(guī)定組建換屆小組。
第五十八條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起十日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令移交。有侵占公共財(cái)物、隱匿會(huì)計(jì)賬簿等違法行為的,由公安機(jī)關(guān)依法調(diào)查、處理。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,換屆未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,或者其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)解散的且六個(gè)月內(nèi)未組織換屆的,原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定單位移交前款資料,由指定單位代為保管。
業(yè)主委員會(huì)屆滿后不得以業(yè)主委員會(huì)身份在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)布公示公告,作出的相關(guān)決定無(wú)效。
第五十九條 住宅項(xiàng)目有下列情形之一的,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé):
(一)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但確有困難一年內(nèi)未成立的;
(二)業(yè)主大會(huì)成立后,未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的;
(三)業(yè)主委員會(huì)不正當(dāng)履行職責(zé)或者無(wú)法正常履行職責(zé)達(dá)三個(gè)月以上的。
第六十條 物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)代表組成,人數(shù)應(yīng)為五至九人的單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)占全體成員的半數(shù)以上。物業(yè)管理委員會(huì)主任、副主任人選由物業(yè)管理委員會(huì)成立七日內(nèi)召開(kāi)會(huì)議推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主代表人選由居(村)民委員會(huì)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后,在自愿參加的業(yè)主中擇優(yōu)確定。
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員資格有異議的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)處理。
物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
第六十一條 物業(yè)管理委員會(huì)履職期間,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)能夠選舉業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé),并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。
第五章 指導(dǎo)監(jiān)督
第六十二條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的,業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)將核實(shí)情況書(shū)面抄送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén),縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正;逾期未改正的,縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理,并記錄信用檔案。
第六十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第六十四條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違法活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十五條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事,負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、任期、成員構(gòu)成、成員選舉或者終止辦法等由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出約定。
第六章 附則
第六十六條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的,按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按照一人計(jì)算。
第六十七條 一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),在規(guī)定期限內(nèi)未推選的,表決在前的人計(jì)入有效表決。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
業(yè)主為法人或者其他組織的,采用書(shū)面表決的,表決票應(yīng)當(dāng)加蓋公章。
第六十八條 市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)可以根據(jù)本規(guī)則制定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的具體細(xì)則和流程、表格等樣本。
第六十九條 本規(guī)則中所稱(chēng)的“以上”“屆滿”“少于”,包括本數(shù)。
